Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартиры с отделкой и без. Что выгодней?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Классика российского рынка недвижимости ― жилье без отделки. «В таких квартирах нет межкомнатных перегородок, нет стяжки пола и коммуникаций (за исключением теплоснабжения), однако есть гидроизоляция в санузлах. В квартирах же с черновой отделкой все это, как правило, присутствует. Впрочем, и в том, и в другом случаях вы получаете помещение, которое все еще не готово для проживания», — рассказывает генеральный директор Ikon Development Антон Детушев.
На собственной отделке можно сэкономить, так как владелец квартиры по своему усмотрению выбирает бригаду рабочих, материалы и технику, что актуально для покупателей новостроек комфорт-класса. Скажем, вместо установки более дорогой импортной сантехники он может заказать доступную продукцию российских производителей
Покупатели премиальных квартир без отделки тоже получают преимущество в выборе материалов, но используют его наоборот – приобретают более качественные и дорогие материалы для отделки, так как застройщик часто стремится на них сэкономить.
Помимо этого, владелец квартиры без отделки знает, кого нанимает. Это может быть бригада дизайнеров, инженеров и мастеров по рекомендации, которая уже хорошо справилась с ремонтом у знакомых. Ход их работ можно контролировать лично, в отличие от ситуации с покупкой квартиры у застройщика.
«Квартира без отделки остается популярной опцией среди покупателей жилья премиум-класса, – резюмирует Лиля Арцибашева. – Превращение черновой квартиры в индивидуальное жилое пространство – это своеобразный творческий вызов для людей, которые выбирают такие варианты. Часто квартиры с индивидуальном дизайном затем лучше продаются на вторичном рынке, так как заметно отличаются от нового жилья с типовыми решениями».
Квартиры с какой отделкой самые популярные?
Число сделок, по мнению генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, примерно поровну распределяется между квартирами с отделкой и без нее. Правда, есть тенденция к тому, что квартиры небольшой площади чаще приобретаются с отделкой, потому что для клиентов с небольшими бюджетами на первом месте стоит экономия. Другие эксперты более конкретны в своих комментариях: так, целевой аудиторией жилья с отделкой называют людей, чей бюджет на покупку ограничен 10 млн руб.
Если же обращаться к цифрам, сейчас на рынке новостроек эконом-класса в старых границах Москвы отсутствуют в продаже варианты без отделки. Вместе с тем квартиры в этом сегменте чаще покупают в формате White Box, нежели с полной отделкой, — 84% против 16%. В комфорт-классе с чистовой отделкой реализуется 56% квартир, с предчистовой — 7% квартир. В бизнес-классе цифры следующие: 8% — с полной отделкой, но 17% — с предчистовой. Такую статистику приводит генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Что же касается Новой Москвы, здесь готовые квартиры выбирает до 40% клиентов. «Как правило, это покупатели из Московской области и других регионов. Также есть инвесторы, 16%, и пока еще арендаторы чужого жилья, желающие перебраться в свою квартиру как можно скорее. Их 14%», — комментирует директор по маркетингу Корпорации «Баркли» Денис Лола.
Как принять квартиру без отделки и на что при этом обязательно обратить внимание
Как только вам официально сообщат о сдаче объекта и пригласят принимать квартиру в новостройке без отделки, потребуется получить подтверждение о том, что новостройка сдана.
В случае, когда дом не введен в эксплуатацию, начинать ремонтные работы нельзя, ведь не разведена электропроводка, нет воды. Строительная компания должна дать вам дубликат соответствующего разрешения.
Как принять квартиру без отделки правильно? Приходить на проверку стоит днем, так как в помещении, вероятнее всего, не будет освещения. Оптимальное решение — пригласить опытного эксперта, например строителя, который разбирается во всех деталях многоэтажного строительства. Никуда не спешите, исследуйте каждый сантиметр пространства, начиная со входа в квартиру. Последовательность может быть следующей.
Почему растут расходы девелоперов
Увеличение доли квартир с отделкой приводит к тому, что затраты застройщиков постоянно растут. Не только из-за прироста в числе таких предложений — хотя количественный фактор также играет роль. Основной причиной удорожания проектов оказалось движение в сторону более дорогих отделочных материалов. «Семь-десять лет назад делалась так называемая муниципальная отделка — это были стены с бумажными разноцветными обоями и казенной плиткой, — рассказал Петр Кирилловский. — Это было связано с потребностью предоставлять отделку для переселенцев. Сейчас даже стандарт реновации подразумевает приличную отделку. Застройщики не могут себе позволить быть ниже по качеству, чем отделка реновации, и вынуждены удорожать отделку».
«Причина удорожания еще и в том, что цены на работы и отделочные материалы выросли, — добавили в ФСК. — Плюс, покупатели готовы платить за более дорогую отделку, поэтому мы стараемся предложить несколько вариантов — более дешевую и более дорогую в одном и том же объекте».
«Донстрой» провел целое исследование, чтобы выяснить наиболее критичные зоны для ремонта от застройщика. Оказалось, что ключевую роль играет отделка кухни — и оснащение ее встроенным гарнитуром с качественной техникой. «Именно кухня часто — самый дорогой предмет в интерьере, — объяснили полученные результаты в «Донстрое». — Более того, заказ кухни, а затем ожидание ее производства, затягивается надолго, что приносит дискомфорт в проживание или вовсе влияет на переезд в квартиру». Когда застройщик взял кухню на себя, клиенты это оценили.
Опрос, проведенный «Брусникой», выявил, что 63% потенциальных покупателей жилья в новостройках готовы доплатить за более качественную отделку от застройщика.
«Маржинальность застройщика увеличивается при продаже квартир с отделкой, иначе бы этот продукт не рос такими темпами на рынке, — признался Кирилловский из ФСК. — Сейчас все больше застройщиков начинают предлагать квартиры с отделкой white box или финишной отделкой. Но маржинальность застройщика увеличивается не за счет заработка на самой отделке, а за счет увеличения общей воронки спроса: больше людей покупают, выше темпы продаж. Из-за этого гипотетически выше и стоимость продаж, но процесс регулирует сам застройщик: он увеличивает либо цену, либо темп. Таким образом, он капитализирует дополнительный спрос, который формируется за счет большей привлекательности объекта».
Что лучше покупать и в каких случаях?
Квартиры с готовой отделкой чаще всего рекомендуются для покупки тем, кто:
- Приобретает объект для инвестирования финансовых средств и не имеет проблем с местом для собственного проживания. Если недвижимость нужна вам для сдачи в аренду, квартира с отделкой позволит получать доход в самое ближайшее время. Удобство расположения розеток, качество межкомнатных дверей и звукоизоляции отходят на второй план;
- Покупает квартиру в ипотеку. В финальной величине обязательных ежемесячных взносов разница в стоимости объекта с отделкой и без нее почти неощутима. В конечном итоге готовый ремонт обойдется дешевле, чем его проведение своими руками;
- Имеет ограниченный бюджет, и в любом случае не собирается проводить дорогостоящий ремонт в ближайшие годы.
Недвижимость без отделки следует выбрать следующим категориям покупателей:
- Тем, кто мечтает о наиболее комфортабельном жилье и не ограничен в финансовых средствах и времени;
- Тем, кто приобретает квартиру премиум- или бизнес-класса. Застройщик вряд ли сможет предложить отделку, которая будет соответствовать требованиям и запросам взыскательных покупателей дорогостоящей недвижимости. А так как покупатели объектов указанных уровней, как правило, не имеют проблем с деньгами, они могут позволить себе проведение эксклюзивного дизайнерского ремонта в полном соответствии со своими вкусами.
Если вы не знаете, какой вариант выбрать именно вам, не спешите. Рассматривайте все доступные решения вместе со специалистами, проконсультируйтесь у менеджеров крупного и надежного застройщика.
На что смотреть – частые нарушения
Что примечательно, мелкие трещины, даже если они своим рисунком образуют целую сетку, нарушением не являются. Гораздо страшнее наличие раковин больше 5 мм, особенно если их много. Осмотрите арматуру. Оголение арматурной сетки не допускается. Чтобы проконтролировать, правильно ли произведён монтаж радиаторов отопления, посмотрите, сколько кранштейнов используется для крепления батареи.
Измерьте длину батареи. Если длина не превышает 60 см, точек крепления должно быть минимум 2. Для длины свыше 60 см необходимо, чтобы было установлено 3 кронштейна. Батареи не должны течь, а в случае прокладки трубопровода рядом с полом, должна быть проведена теплоизоляция утеплителем. На окнах и дверях не должно быть трещин и царапин как снаружи, так и внутри. Также должны отсутствовать следы механических повреждений и ударных нагрузок.
Замки и створки окон должны работать как часы. Если двери и окна открываются без рывков, плавно как по маслу, не издавая посторонних звуков, значит дверные и оконные системы установлены правильно, без нарушений технологического процесса. Снимите с себя ответственность за некачественную приемку. Если ваша новостройка находится в Екатеринбурге, вы можете пригласить на приемку нашего специалиста по контролю качества. Цена услуги составляет 1000 рублей. Чтобы заказать услугу приемки, оставьте заявку на сайте Хороший Ремонт.
Вопрос размеров в квартире в новостройке вообще стоит довольно остро, потому что многие застройщики вольно или невольно обманывают своих клиентов не только в высоте потолков, но и в площади всего помещения. Чтобы не обвинять всех поголовно, спишем эту проблему на особенности монолитного строительства – монолитные конструкции, конечно, не позволяют рассчитать всё так же точно, как панельные. В общем, с вариативностью площадей приходится иметь дело, и на ней можно как заработать, так и потерять деньги. Если выяснится, что ваша квартира получилась чуть больше, чем планировалось, вам придётся заплатить за добавленные квадратные метры. Впрочем, не беспокойтесь, любой застройщик не замедлит вам об этом сообщить. Но вот если квартира окажется меньше ожидаемой, стоимость каждого отнятого квадратного метра вернут уже вам. Вероятно, это самый быстрый способ законно заработать такую крупную сумму!
Плюсы и минусы черновой отделки
Квартира без отделки считается самой бюджетной покупкой жилья в новостройке. Покупатели получают по факту голые стены, пол в виде бетонной плиты и такой же потолок. Жилье без отделки имеет свободную планировку, что означает необходимость самостоятельного возведения внутренних перегородок и проведения глобального ремонта «с нуля», который влетит «в копеечку».
Квартиры, сдающиеся с черновой отделкой, отличаются наличием перегородок. Планировка внутренних помещений обязательно указывается в договоре. Имейте в виду, что перегородки нельзя самовольно убирать или переносить, не имея на то официального разрешения на перепланировку.
Что касается степени готовности вертикальных и горизонтальных конструкций, то при сдаче квартиры с черновой отделкой силами строительной компании заливается стяжка пола, подготавливаются к финишной отделке стены и потолки, разводится электропроводка и прочие инженерные коммуникации. От того, насколько качественно выполнена застройщиком черновая отделка, зависит финишное оформление вашего жилья, которое вы берете на себя. На всякий случай будьте готовы к тому, что часть работ вам придется переделывать.
Порядок черновой отделки стен
Отделка стен – это важный этап ремонта квартиры под ключ. От того, насколько правильно она выполнена, зависит общий вид интерьера и комфорт проживания. Стены в новых домах возводятся из различного материала – кирпича, бетона, блоков и т.д. Перед черновой отделкой выполняется их выравнивание, поскольку задача добиться идеально ровных стен во время их возведения перед строителями не стоит. Для выравнивания вертикальных конструкций используются специальные материалы – сухие смеси, затворяемые водой. От того, насколько хорошо выровнены стены, зависит качество и долговечность финишной отделки. Выравнивание и оштукатуривание, составляющее основу черновой отделки стен, можно доверить только профессионалам. Обращайтесь к проверенным подрядным бригадам, которые выполнят взятые на себя обязательства качественно и в установленный договором срок.
По статистике примерно половина сделок по покупке жилья в новостройках — это ипотека. И здесь существует два варианта: если это первое жилье, то выгоднее брать квартиру с отделкой. Например, двухкомнатная квартира с отделкой за 7 млн рублей: ежемесячный платеж составит 53 730 рублей (при ставке 10% и первоначальном взносе 2 млн рублей). Такая же квартира без отделки будет стоить около 6–6,2 млн рублей, и ежемесячный платеж составит 42 900 рублей. В месячном выражении разница не такая большая, а въезжать можно сразу.
Второй вариант — это второе жилье, и новоселам пока есть где жить. Эта категория предпочитает брать квартиры без отделки: ремонт собственными силами может выйти дешевле, достаточно подождать полгода и заплатить тот же миллион за отделку по своему вкусу.
Что такое квартира без отделки
Какой должна быть квартира без отделки, что должно быть в ней уже сделано? — Чтобы найти ответ на этот вопрос, выясним, что предлагают застройщики.
Рынок новостроек представлен тремя типами квартир:
— квартиры, отремонтированные «под ключ» (готовые к немедленному заселению);
— квартиры с черновой (предчистовой) отделкой почти готовы к проживанию. Перед заселением в них необходимо поклеить обои, уложить напольное покрытие, установить межкомнатные двери и т. п.;
— квартиры без отделки — наиболее простой и экономичный тип новостроек. Даже после качественного ремонта они оказываются дешевле, чем квартиры «под ключ» и квартиры с черновой отделкой.
Рассмотрим их более подробно.
Вместо выводов. Что делать, если вашу приёмку квартира не прошла?
Мы перечислили столько необходимых для приёмки инструментов, но не сказали о самом важном, что нужно взять с собой – это акт приёма-передачи. Это официальный документ, образец которого вы можете без труда найти в интернете, и который вы должны будете заполнить в процессе приёмки квартиры.
Представителю застройщика больше всего нужна будет ваша подпись, которая подтвердит, что он со своей работой справился, и претензий вы к нему не имеете. Поэтому не ведитесь на его уговоры, обещания и клятвы – скорее всего, после подписания вами акта ничего исправлять он уже не будет. Если не хотите соглашаться на предложенное вам помещение и считаете, что ваши клиентские права в чём-то нарушили, не подписывайте акт, а вместо этого укажите в нём все найденные в квартире дефекты.
Впрочем, и в противостоянии с застройщиком нужно знать меру. Ничего сверх обещанного ранее он вам всё равно не предложит, а исправление указанных недостатков точно займёт время – и, скорее всего, не маленькое, вряд ли же проблемы вашей квартиры уникальны. Поэтому на отдельные мелкие недочёты, которые можно быстро и недорого исправить самостоятельно, лучше закрыть глаза. Ну да, вообще-то, это обязанность застройщика – но зачем вам продолжать жить у родственников, или в арендованном жилье, даже в надоевшем собственном, когда ваша новая квартира уже готова к ремонту?
В случае обнаружения каких-либо недочётов можно только порадоваться, что квартиру вы взяли без отделки. В ней исправить ошибки гораздо легче, чем в уже отремонтированной, да и заметны они лучше. Главное, помните о своих правах, и не забывайте, что помощники у вас всегда найдутся – от стремянки с зажигалкой до интернет-знатоков и профессиональных приёмщиков.
Кто выбирает квартиры с отделкой
По данным опроса, который провели среди свои клиентов специалисты компании УК «СТАРТ Девелопмент», 30-40% покупателей хотели бы приобрести объекты с полной отделкой. Причем речь идет не только о типичном городском жилье – востребованы также таунхаусы и коттеджи с готовым ремонтом. По оценке Елены Шишулиной, директора по маркетингу ООО УК «СТАРТ Девелопмент» , первичный рынок Петербурга вполне адекватно отвечает на это запрос – квартир с отделкой на нём как раз около 35%. «Дефицит» пока наблюдается только в сфере загородного строительства , где эта опция представлена гораздо реже – всего в нескольких посёлках, в основном эконом-класса, как утверждает эксперт.
«Отделкой от застройщика пользуются, в основном, иногородние и те, кто берет ипотеку, поскольку в таком случае стоимость отделки закладывается в сумму кредита », — рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» . В списке причин, по которым покупатели выбирают квартиры с отделкой, эксперт называет следующие:
- возможность заселиться сразу;
- отсутствие хлопот, траты времени и нервов;
- нежелание выполнять ремонт собственными силами;
- понимание того, что стоимость самостоятельного ремонта будет выше или такая же.
С чего начать ремонт?
Первым делом необходимо определиться с тем, как должна выглядеть квартира. Потребуется сделать планировку, определив расположение и размеры комнат, кухни, санитарного узла. Затем для каждого помещения подбирают отделку, определяются с материалами, их количеством, способом нанесения. Подготовленный проект ‑ основание для составления сметы. Это важнейший документ, в котором прописываются даже самые незначительные работы, учитывается оплата труда строителей и рассчитывается стоимость ремонта.
Следует понимать, что итоговая смета может отличаться от начальной. Чаще всего это связано с заменой материалов, необходимостью выполнения дополнительных работ. Потому в смету сразу закладывают увеличение стоимости на 15-20%. Выполнить ремонт квартиры без отделки самостоятельно очень сложно. Предстоят огромные объемы работ, потребуются специализированные навыки. Поэтому без привлечения профессионалов не обойтись.
Квартира без отделки. Что должно быть внутри?
Квартира без отделки — это коробка, с подведенными коммуникациями и защищенная от непогоды. В таких квартирах отсутствуют межкомнатные перегородки и электрическая разводка, стены не оштукатурены, отсутствуют откосы, подоконники, сантехническое оборудование и т. д.
В квартире без отделки должно быть:
— выполнено остекление окон (в большинстве случаев устанавливаются пластиковые рамы и стеклопакеты);
— залита черновая (строительная) стяжка пола;
— выполнена разводка труб отопления и установлены радиаторы;
— подведены инженерные коммуникации (трубы холодного и горячего водоснабжения, канализация, электрическая сеть);
— смонтирована общедомовая вентиляция;
— установлена входная дверь.
— если проектом предусмотрены межкомнатные перегородки, на полу должна быть выполнена разметка из кирпича.